在租賃關(guān)系中，承租人因經(jīng)營不善提前退租、出租人以合同未到期為由拒絕退還費(fèi)用的糾紛屢見不鮮。當(dāng)一方違約時，守約方是該堅(jiān)守合同靜待 “損失發(fā)酵”，還是應(yīng)積極采取措施減少損失？本期以案說“法”，合肥收債公司通過這一起房屋租賃合同糾紛案件，共同探討“防止損失擴(kuò)大”義務(wù)有關(guān)問題。

案情回顧

2024年，趙某與錢某簽訂《租賃合同》，約定錢某將某門店租賃給趙某經(jīng)營，租期一年（2024年6月至2025年6月），年租金36000元，保證金4000元。合同約定：“乙方（趙某）如不想繼續(xù)經(jīng)營，需提前1-2個月通知甲方（錢某），否則保證金不予退還”“雙方不得隨意變更或解除合同”等。

合同簽訂時，趙某支付保證金4000元和首期半年租金18000元（覆蓋2024年6月至2024年12月），并在該地址注冊“某食品店”開展經(jīng)營。

2024年7月，趙某以“經(jīng)營不善”為由提出退租，經(jīng)協(xié)商尋找承接租客未果后，趙某告知錢某明天去騰鋪?zhàn)?，讓錢某去交接，次日，趙某將案涉商鋪騰空，錢某未到現(xiàn)場交接，趙某將騰空后的商鋪拍照片、拍視頻發(fā)送至錢某，并告知錢某將鑰匙存放至隔壁店鋪。錢某未及時交接，并以“合同未到期”為由拒絕退還租金及保證金。商鋪空置至2025年3月，方由案外人承租。趙某遂訴至法院，要求退還2024年8月至2024年12月租金15000元、保證金4000元。

錢某辯稱，趙某未提前1-2個月通知退租，且營業(yè)執(zhí)照地址未遷出影響了門店出租，應(yīng)繼續(xù)履行合同，不同意退款。

法院審理

經(jīng)審理，法院認(rèn)為，趙某與錢某簽訂的《租賃合同》合法有效，雙方均應(yīng)按照合同行使權(quán)利、履行義務(wù)。根據(jù)案涉合同第8條約定：“協(xié)議簽訂之日起生效，雙方不得隨意變更或解除。”在雙方未協(xié)商一致解除合同的情況下，趙某在租賃期內(nèi)單方提出解除合同并搬離案涉商鋪，屬于違約解除合同，趙某作為違約方作出解除合同的意思表示，不發(fā)生解除合同的效力。2024年7月趙某搬離時將鑰匙放在隔壁店鋪，其歸還鑰匙的方式雖然欠妥，但趙某搬離案涉商鋪前已通知錢某并要求到店交接，錢某未到場交接，趙某采取拍攝照片、視頻并告知鑰匙放在隔壁店鋪的方式退還商鋪，以自己的行為明確表示不再履行合同，應(yīng)當(dāng)視為雙方租賃合同關(guān)系于當(dāng)日終止?，F(xiàn)案涉商鋪已由案外人承租經(jīng)營，案涉合同已不具備繼續(xù)履行的可能性，故案涉合同于2024年7月終止，合同終止不影響趙某違約責(zé)任的承擔(dān)。

關(guān)于租金問題。因一年的租賃合同趙某履行不到一個月時，就單方提出解除合同，合同解除必然會導(dǎo)致錢某預(yù)期利益不能實(shí)現(xiàn)，再次出租前也會造成房屋空置，故趙某應(yīng)支付相應(yīng)的房屋空置費(fèi)，但錢某在知悉趙某搬離案涉商鋪的情況下，作為出租人亦負(fù)有防止損失擴(kuò)大的義務(wù)。另外，趙某搬離案涉商鋪后，未履行承租人的附隨義務(wù)及時將營業(yè)執(zhí)照從案涉商鋪地址遷出，應(yīng)承擔(dān)給錢某造成的再次對外出租損失，但錢某在趙某搬離后未督促趙某盡快將營業(yè)執(zhí)照從案涉商鋪地址遷出，亦未提交證據(jù)證實(shí)給其造成的實(shí)際損失。故綜合考慮雙方過錯情況、通知情況、租期情況、房屋空置情況、營業(yè)執(zhí)照注銷情況等，本院酌定錢某向趙某退還房屋租金6000元，趙某超出部分的訴訟請求，法院不予支持。

關(guān)于保證金問題。本案合同履行過程中，趙某單方解約屬于違約行為，其也未提前一個月告知錢某不再繼續(xù)租賃，違反合同約定，故案涉保證金不應(yīng)退還趙某。趙某要求退還保證金的訴訟請求，法院不予支持。

綜上，法院依法判決，錢某向趙某退還租金6000元，駁回趙某其他請求。判決后雙方均未上訴，現(xiàn)已生效。

以案說法

本案核心在于非違約方負(fù)有防止損失擴(kuò)大的義務(wù)。違約方固然需擔(dān)責(zé)，但守約方若放任損失擴(kuò)大，法院將減輕違約方賠償范圍。根據(jù)《民法典》第五百九十一條，在合同履行過程中，如果一方當(dāng)事人出現(xiàn)違約行為時，另一方不能無動于衷，任憑損失擴(kuò)大，而應(yīng)當(dāng)積極采取措施，防止損失的擴(kuò)大，盡量減少損失，保護(hù)好雙方當(dāng)事人的利益。這就是非違約方的防止損失擴(kuò)大的義務(wù)。非違約方?jīng)]有履行這一義務(wù)，沒有積極采取適當(dāng)措施，致使自己的損失擴(kuò)大的，不得就擴(kuò)大的損失請求賠償。

法官提醒：租賃關(guān)系中，“止損”是雙方共同責(zé)任。承租人違約時，勿抱“一走了之”心態(tài)，應(yīng)主動溝通、合理擔(dān)責(zé)；出租人亦需積極減損，避免“消極應(yīng)對”導(dǎo)致?lián)p失擴(kuò)大。